Raub报告-办公空间指标的变化

When I first entered the commercial real estate business there were many metrics I needed to learn; for example, 一英亩有多少平方英尺,560). 我了解到的一个指标是，上班族使用的平均空间约为250平方英尺.  这不仅要考虑到实际的桌面空间, 还有普通的人行道, 会议室, 休息的房间, 游说团体, 等.  所以，一间1000平方英尺的小办公室大概能容纳4个人.  现在，回到21世纪的第二个十年^st 世纪已经改变了一些——我们的传统办公室现在只有150平方英尺, 具有模块化工作区和牛栏.  然后, 随之而来的是共同工作的太空飞船, 很酷的, 很有千禧一代的感觉——每个工人只有75英尺高!  员工们与他们的笔记本电脑挤在一起, 他们戴着耳塞来隔绝干扰和噪音. 现在的新情况是在办公室里提供真正的电话亭, 这样工作人员就可以用他/她的手机进入电话亭，进行谈话，听起来就不像他/她在嘉年华的La Villita!  这就是“酷”的定义.“哇.

高管套房公司已经存在多年，比如Global HQ和Regus. 但现在，WeWork将这一概念带到了一个全新的高度, 创造超时尚的装饰和整个文化, 就像星巴克对曾经地位低下的咖啡店所做的那样.  WeWork甚至为公司管理整层和整栋大楼, 比如IBM在曼哈顿的一栋大楼.  和, 你可以“加入俱乐部”，去WeWork的任何办公场所工作或闲逛, 让它成为任何公司的区域办事处，无论大小. 纽约市有50个，其中最大的有22万平方英尺! 旧金山市区12人，西雅图8人，奥斯汀5人，圣安东尼奥0人.

对于房东和其他租户来说，这种超密集的办公空间也有一个缺点. 办公大楼里人数的增加给电梯带来了更大的压力, 空调系统, 地毯, 门, 卫生间, 门卫和安全.  甚至不要谈论停车!  圣安东尼奥市对每1000平方英尺3个停车位的最低要求，但大多数建筑需要每1000平方英尺5个停车位, 这是, 每200平方英尺一个空间. 但是每1000平方英尺可以有10个以上的工人, 这造成了一个严重的停车问题, 即使一半骑自行车上班. 所有这些密度不仅是由便利驱动的，也是由经济驱动的.  随着新办公楼的建设成本飞涨，租金也越来越高, 每平方英尺400美元(约合每平方米人民币454元)，高层公寓的价格更高.’

另一个新因素是零工经济的增长, 许多新工人都有独立承包人的“零工”, 自由职业者和企业家而不是雇员. 他们更喜欢完成特定的任务和项目, 演出, 而不是把自己绑在一份朝九晚五的工作上为“男人”工作.“他们租不起一个漂亮的大型永久性办公场所, 但更希望能四处漂浮, 在他们想要的时间和地点工作. 这确实促进了新的, 小型企业, 是美国就业增长和创造力的核心, 所以我认为这可能是一件好事, 一般来说.  然而, 业主和投资者, 共同工作空间可能会对办公建筑经济产生轻微的负面影响.

但是，我也读到，私人办公室正在卷土重来.  现在是升职津贴, 随着更多的时间离开这些拥挤的办公室, 也许?