不可避免的:死亡和税收
2021年8月16日
照片信贷到401(K) 2013的“美国货币”是根据CC by - sa 2授权的.0
不可避免的:死亡和税收
死亡和税收，这两个是不可避免的. 像商业地产这样的资本密集型行业, 税收和利率是推动所有房产和房产类型收益的两个最大的支出因素. 当然, 我们都知道过去十年财产税急剧上升, 随着评估区域推动“估值”越来越高. 每一位业主每年都必须对自己的估价提出抗议, 而且大多数公司都为商业地产聘请房产税顾问.
1031税递延交换
财产税是一个长期存在的问题，但资本利得税只有在你出售房产时才会出现. 自1921年诞生以来，1031税递延交易(1031 Tax Deferred Exchange)已广泛应用于商业房地产. 幸福100年th 1031年的生日,! 你们可能知道, 这一IRS规定允许商业地产的卖方进行类似的交易，进入另一个商业投资地产, 如果您遵循基本规则:使用合格中介, 在出售原有房产后的45天内指定新房产，并在首次出售后的180天内完成新购买, 加上一些需要满足的附加条件.
拜登政府瞄准1031交易所
现在拜登政府来了，他们渴望获得新的税收收入，并希望将目标对准富人. 1031交易所长期以来一直是政治攻击的目标，今年也不例外. 4月29日th 拜登的税收提案包括将延期缴纳的税款上限限制在50万美元. 考虑到大多数商业地产交易都高达数百万美元, 甚至几千万甚至几亿, 这将严重抑制房地产投资和销售. 幸运的是, 有一个非常庞大的房地产游说团体，特别是商业地产游说团体，他们强烈集会反对这项立法. IPX的Carl Pikus, 专门从事1031汇兑便利服务的商行, 告诉我他的线人说1031很安全, 限制扣减额的努力可能不会有任何结果. 唷!!
强大的市场持续
So, 好消息是，投资房地产, 开发前的土地甚至休闲地产现在都在飞速发展. 格林大街, 国际顶级房地产分析师, 总体说, 仅今年上半年，房地产价格就上涨了7%. 在圣安东尼奥, 未来的公寓网站, 细分土地, 零售垫网站, 你的名字, 正在提供, 甚至在要价的情况下也有很多人出价. 投资性房产相对来说很难找到，因为大多数业主不想出售. 他们会用这些钱做什么，除了买另一处他们几乎不知道的房产? 寻找增值/固定鞋面是非常困难的，需要经过多年经验磨练的特殊技能. 所以坐好了, 把你的租金推到2%，然后支付@#$%的税, 或者转交给你的佃户, 那么谁负担不起更高的租金呢. Think of the Tax Man as your silent partner in your investment; one who always has first preference on your income; and is your highest operating expense by far, 毕竟.
美国联邦储备委员会(Federal Reserve)的贷款购买狂潮
我是在1984年进入这个行业的，那是20世纪80年代经济大繁荣的末期 & 阳光地带的贷款大量发放建筑贷款. 这在7年期的RTC时期以糟糕的结局告终, 德州的房地产萧条房价下跌了50%以上, 甚至是90%. 然后, 二十年后的2004-2008年, 房利美(Fannie Mae), 房地美(Freddie Mac), CMOs和CMBS向房地产市场注入了太多的资金, 这在大衰退中以糟糕的结局告终. 但是现在我们有了美国的美联储以及世界各地的中央银行, 向市场注入太多的万亿, 推高股价, 推低债券价格，推高房地产价值. 美联储每个月购买1200亿美元的贷款! 其中400亿美元是抵押贷款，使利率保持在极低水平. 问题是, 为什么他们要对一个没有陷入困境的资产类别大肆投资? 恰恰相反，房屋销量飙升. 造得不够快. 也许答案是“政治”，但那不是我的专业领域.
持续的不确定性
所以我们都想知道，这一场会如何结束? 许多人预计，经济体系中过多的货币将导致通货膨胀加剧. 他们还预计美联储将在更长时间内保持低利率, 也许太久了，这将对经济和我们的个人生活造成真正的损害.
通货膨胀的利弊
房地产通常受益于通胀，因为租金可以随着消费价格的上涨而上涨. 大多数房地产都是高度杠杆化的，其杠杆率高达购房时抵押贷款价格的75%. 这有助于 目前利率处于历史低点 使你的利息支出很低. 再次感谢,美联储. 只有当你的抵押贷款逐渐被租户的租金偿还时，你的抵押贷款余额才会下降. 随着抵押贷款的减少，你的资产就会增加. 不管通货膨胀如何，你的抵押贷款付款保持不变, 如果净收入增加, 所有增加的资金都将流入所有者25%的股份中. 租金每上涨1%，就会被放大四倍. 而且，你的大部分收入都是通过折旧冲销来避税的. 然后，你的收入增加会导致房产的整体价值上升. 每1美元.00时，净营业收入增加，你的财产价值增加13美元.33，假设是7.资本化率5%. 当你的财产增值时, 所有的增加也归所有者所有, 而不是抵押持有人. 如果你的房产价值增加25%，你的权益/首付的价值就会翻倍.
在通货膨胀提高租金的同时，它也增加了财产税和其他费用. 从历史上看，由通胀推动的租金支出超过了其他支出, 增加你的净营业收入, 而这一增长只属于所有者, 不是银行.
意想不到的后果
那么，我们是否将面临长期的高通胀呢? 我们正在经历的这种强劲的经济反弹会停滞吗? 或烧坏? 我们生活在一个非常有趣的时代. 出人意料的事件和意想不到的后果似乎成了新常态.