Raub报告-商业周期预测

商业周期通常被描述为一条正弦曲线, 像波浪一样上下翻滚, 向上和向下, 或者像过山车一样. 我们从繁荣走向危险，从繁荣走向萧条，从贪婪走向恐惧，等等. 如你所知, “树长不到天上去”这句话, 推论经济扩张不可能永远持续下去，必然以收缩告终. 快乐不可避免地伴随着痛苦，生命的循环就这样继续着.

所以，每个人都想知道我们现在处于这个周期的什么位置? 我们如何为下一阶段做准备? 你们知道这是历史上最长的周期，但仍然没有恶化的迹象, 电视上的主持人不断地预测末日即将来临, 但就像停了的钟, 他们只是经常是对的.

以下是我所知道的. 2015年有大量的房地产买卖, 随着投资者为2017年不可避免的低迷做好准备. 然后是大破坏——唐纳德·特朗普当选总统, 2017年的低迷从未成为现实. 现在是2018年下半年. 我所听到和读到的是，下一年看起来仍然很好, 并没有真正的经济衰退的乌云. 每天都有人担心会发生核战争, 反向收益率曲线, TradeWar (s)和高估, 但随着我们的进展，这些都被忽略了.

我现在看到的, 是投资者, 再次为即将到来的经济低迷做好准备，出售完全估值的房地产，如果他们能找到1031税递延交易(Tax Deferred Exchange)，或许还可以进行再投资. 或者他们可能不卖，而是继续持有. 或者出售，缴纳税款，以2-3%的收益率坐拥现金. 所以这个现金, 也被称为干粉, 堆在边线上吗, 只是等待, 为了下一次机会. 你看到, 每个人都知道并相信这一点, 比如到2020年, 旧的经济衰退将浮出水面，推动价格下跌, providing a really great buying opportunity; maybe as good as 2009, 或者2002年，甚至1992年, 在过去30年里，商业房地产的前三个主要周期的最低点是什么.

投资者在投资时常常是看后视镜. 我的意思是, 我们希望历史重演, 这样我们今天就可以像10年前那样投资, 但没有.
Preqin, 这是一家伦敦公司，专门测量这些东西, 说有超过1800亿美元的机构资金在观望, 等着跳上“好买卖”,“然而, 这种情况目前还没有发生，因为在这个漫长的市场周期结束时，买家并没有特别强烈的动机在看似高的价格上购买. 然而,, CRE止赎率处于低点, 在债务方面，没有迹象表明有危机，也没有迹象表明过度借贷. 但, 没有人想成为最后一个购买的傻瓜, 然后要么无法在低迷时期坚持下去，要么在有真正交易的时候没有可用的现金购买. 所以有很多相互矛盾的信息.

我的预测是:未来会有阵痛，但不会出现房地产崩盘. 许多将钱藏在场外的人将会失望. 所有以更高价格持有房产的人也会感到失望. 未来几年的痛苦将是在一个停滞的，非趋势的市场. 当真正的交易出现时，会有大量投资者准备抢购. 有如此多的资金可供购买，这本身就能防止市场崩溃. 当所有人都全身心投入、过度杠杆化、价格反向下跌时，市场就会崩溃. 没有人愿意出钱搬进来，所以塞勒斯夫妇非常绝望, 进一步降价, 直到他们终于找到了买家，买下了这笔生意. 其他买家要么没钱买，要么不敢出手. 这就造成了真空，吸走了正在崩溃的市场.

然而，现在的市场已经完全定价，很少有人会冒险进行不能给他们带来好处的交易. 这将不是一个没有交易的市场, 但市场规模可能会比我们希望看到的要小. 那些没有耐心的人无论如何都会买. 所以，如果你需要出售，有现成的买家. 如果你想持有，不要期望有很大的上涨，但如果你有一个表现良好的资产，就应该满足. 如果你有现金, 耐心等待你喜欢的交易, 但不要等着市场崩盘，因为它可能在数年内都不会发生.