2014年11月Raub报告

零售业正在发生变化，但它在很大程度上仍停留在时尚领域.  现在这是一个关于两个市场的故事. 一个是拥有数十家的大型全国性零售公司, 在全国有成百上千的店铺.   他们可以支付更高的租金，以支持新的建设.  1的增量. 土地价格,2. 建筑材料3. 劳动力成本4. 政府审批, 这意味着建筑成本要求租金在每平方英尺30美元左右(包括费用)，以证明新开发的合理性.  此外，在经历了2008-2009年的大恐慌之后，贷款机构和股票投资者仍然相当紧张.  因此, 它们需要信贷租户进行大量的预租赁，然后才愿意继续发展.

所有这些都意味着新的零售建筑将集中在州际公路的顶部角落, 有很多的能见度和交通.  就像我们过去所做的那样，在主要的收集街道上很少会有施工.  新建筑将建在有坚固锚点和A级租户的A级地点.

我们习惯看到的较小的中心将由服务租户租用:一个你去那里发生事情的地方, 不是一个你去买东西然后带回家的地方.  沃尔格林(Walgreens)和CVS (CVS)这两家新开的便利店已经覆盖了这一领域.  但你得去找按摩师, 牙医, 保险代理人, 健身中心, 美发沙龙, 指甲沙龙, 等. 这些人大部分是当地居民, 也就是“妈妈和爸爸”, 他们负担不起国民队在新中心支付的一半费用.

但零售业的大时尚转变是互联网.  我们都更经常地上网寻找交易和订购, 期待送货上门, 第二天. 参见2014年4月的Raub报告.  证据1 -亚马逊在美国各地建立了60多个物流中心, 类似于1.200万平方英尺的谢尔茨中心.  亚马逊的一切都与物流有关, 快速有效地把东西搬到你的前门, 从它的起源, 通常中国.  证据2-类似丰田, 亚马逊要求他们最常光顾的供应商能够在规定的时间内将商品送到亚马逊的履行中心, 就像小时. So, 另有300万平方英尺的工业空间计划在Schertz建造，以支持亚马逊的设施.  证据3 -沃尔玛知道这一切, 太, but they have a different real estate model than Amazon; they have lots of bricks and mortar stores.  他们正在建造更多, 在过去的几年里，圣安东尼奥有超过8起, 一些超级中心, 一些附近的商店.  现在在小城镇里，他们建小商店.  但是你可以在网上订购任何东西，然后把它送到你家附近的沃尔玛，第二天就可以取货. 他们还在尝试电话呼叫和上门提货.  证据4 -你可以通过口袋里的智能手机全天候购物.   谁真的需要一家商店，除了走进商店并亲眼看到所有东西的乐趣?  证据5:千禧一代如果不能保持联系，就会“死去”.  我们办公室的一名实习生说，他觉得自己和大学里的朋友们更亲近了，他们那年夏天也在全州各地, 比他对每天面对面的人做的还要多.

因此，这种新型的零售方式正在全国范围内的工业仓库中掀起一股建筑热潮，而非零售商店. 从某种意义上说，配送中心正在取代大型零售商店.  圣安东尼奥拥有鹰滩页岩的额外工业催化剂.   在圣安东尼奥真好!