劳布报告-好事太多

梅。韦斯特曾经说过:“一件好东西太多也会变得美好。!“这可能就是商业地产在历史上这个时期的位置. CRE在过去的8年里大幅升值，在经济周期的这个阶段，所有行业的估值都相当充分.  如此, 少数想要出售的人要价非常高——而且他们得到了多个报价. 例子:一个新的, 地理位置优越,000平方英尺的零售中心, 100%租给高品质租户的房屋在市场上出售，收到了75个意向意向.  它的售价上限仅略高于7%. 多户型公寓的售价在5美分左右. 很多人担心利率上升会降低价值, 因为债务成本侵蚀了现金流, 但到目前为止，情况并非如此.  So, 如果你有可投资的现金, 或者从出售财产中得到它，你打算怎么用你的钱? 把它投入股票市场? 这是相当冒险的，因为它的价格也非常高，而且波动性很大. 现在只是有很多钱在追逐更少的交易. 十年前，市场因过度的高风险债务而陷入困境. 现在，是否有太多的股权追逐交易?

但就目前而言，前景依然光明. 许多人曾预测，2017年将是下一轮衰退的开始，包括你们在内.  随着唐纳德·特朗普(Donald Trump)当选美国总统，人们的态度发生了巨大变化，这将经济低迷的预期推到了2019年或2020年.  RCLCO是一家享誉全国的房地产咨询公司.  他们对当前经济周期所处位置的评论如下:在RCLCO信心调查的受访者中，近一半认为当前经济周期的扩张期可能至少还会持续两年. 自6个月前以来，大多数产品的周期变化不大, 处于房地产周期的稳定阶段.  近一半的受访者认为，零售业已经处于低迷状态, 几乎一半的人预测，多户型住宅将在未来12个月内陷入低迷. 然而，这些预测与2017年中期的调查相比变化不大. RCLCO的前景总体乐观，但有所缓和, 截至2018年的运营和投资业绩与大多数受访者一致. 我们仍然没有足够的理由担心房地产市场即将出现或急剧下滑, 尽管在某些房地产类型和地理区域有一些中等程度的危机迹象.

这是对国家和地方的所有说明, 我们显然处于一个平衡时期, where the increase in supply of property space is roughly matching the increase in demand for space; that is, 目前没有大规模的过度建设.  毫无疑问，我们已经在这个漫长的经济周期中走得很远了, 但这并不意味着衰退即将到来. 事实上，这一周期可能会持续到2019年下半年. 圣安东尼奥在每个商业地产领域都被评为处于平衡状态, 在开发周期中，只有公寓供应略微领先，而办公室供应略微不足.

工业地产现在是最受追捧的地产类型, 圣安东尼奥有很多新项目正在计划中, 最多1个,000,考虑的规格空间为000平方英尺.  然而, 很有可能并非所有这些项目都能真正找到投资资金并建成.

由于“电子零售”的影响，零售业仍在不断变化。 ,电子商务可能已经变得太好了，导致零售企业举步维艰. 尽管如此，大多数企业都做到了 让他们调整 生活将继续(或不继续).  随着新住宅在首都地区的边缘建设，建筑已经足够满足新的需求, 成熟社区的旧空间仍在被回填.  这意味着入住率和租金仍保持强劲, 随着“破产”零售商的空间被成功的新企业所填补.

新建豪华公寓 有点操之过急了吗, and rent concessions are common but occupancies still remain good and are in the 93%’s; however, 新许可证的发放速度正在放缓.  这里的问题是，新建筑变得非常昂贵，而租金的增长速度不足以让这些数字发挥作用.

建筑的成本在每一个领域都变得越来越昂贵, 从住宅建筑到高层办公室.  由于经济强劲，主要零部件都面临价格压力.  劳动力短缺是个大问题, 随着年龄的增长，高技能工人退休, 而且，新进入市场的人缺乏被他们取代的人的技能和成熟度.  工资上涨.  材料需求量很大, 尤其是当我们考虑到去年飓风“哈维”过后德州的重建工作时.  价格还在上涨.  土地价值继续上涨, 房产税也在飞涨, 每年增长20%.

就业增长一直是商业房地产市场健康发展的关键，而且预计将保持乐观.  达拉斯联邦储备银行(Dallas Federal Reserve Bank)的经济学家预测，德克萨斯州的就业人数将增长3.3%的增长率，提高了他们之前估计的2.8%. 去年德州增加了240500名工人，这是一个相当好的年份，但今年的预测是407900人.  这意味着大约33,圣安东尼奥市净增加了000个新工作岗位, 我们已经享有超低的失业率3.4%，而全国平均水平为4.1%.

So, 总之, 我们现在关系很好, 也许, 过犹不及, 事实上, 是美妙的.