Raub报告2017年1月

新年到了，我们有了一位新总统.  这将是商业地产的新时代吗?  目前的扩张持续了7年半, 是有记录以来最长的, 然而,, 值得注意的是，我们没有看到经济衰退的迹象.  区域异常, 当然, 是休斯顿, 但即使是两年的石油危机, 休斯顿的经济增长放缓，但从未出现负增长, 经历了正½%的就业增长率. 在全国范围内，这种扩张速度缓慢是出了名的, 这一因素帮助唐纳德·特朗普凭借改变现状的承诺当选.  也许，缓慢的扩张正是其长寿的原因.

2009年6月, 《365bet》称，“新闻快讯——美国新的金融中心已经从纽约搬迁到华盛顿, D.C.在那一刻, 本•伯南克(Ben Bernanke)和随后的珍妮特•耶伦(Janet Yellen)成为了美国经济(US Economy)的首席财务官，新闻媒体和华尔街都在关注他们的每句话.  截至11月8日, 2016, 美联储已经让位于唐纳德·J·特朗普(Donald J Trump)，后者现在是美国和文明世界关注的中心.  So, 如果他能在就职演说中成功的话, 美国经济的重心现在已经转移到了普通民众身上. 我们将看到. 全世界都在关注这一切意味着什么.

当然, 在新总统实现其民粹主义运动目标的预期下，小型股在证券交易所飙升. 圣安东尼奥商界的情绪比过去很长一段时间都要乐观.  In 2015, 我预测市场将从2017年开始走软, 但现在我想修改一下, 因为我认为短期内不会出现放缓, 但这种长期扩张至少会持续到今年.  No prediction for 2018; we all need to see what this year will bring.

我认为，对于阿拉莫市的商业房地产市场，我们必须考虑两个因素. 第一个因素是即将加息，今年可能加息两到三次. 然而, 它们并不一定会发生, 正如人们预测2016年将加息四次，但2015年12月和2016年12月分别只有一次和一次. 因为利率正从历史上如此低的基数上回落, 利率正常化实际上是一件好事.  如果你拥有房地产, 希望你能充分利用这一优势，尽可能长时间地锁定低利率的抵押贷款.  这种杠杆将在未来几年为你带来巨大的回报. 然而, 新买家就没那么幸运了，因为我们看到贷款报价自去年9月以来上涨了0.5到0.75个百分点. 随着借款费用的增加，预计资本化率将会上升，商业房地产的价值将会下降. 然而, “超低”利率和只有“低”上限利率之间的息差可能足以使息差在成为主要因素之前有所缩小. 然而, 买卖双方之间的紧张关系肯定存在，并将在未来一年成为买卖投资性房产的一个因素.

第二个因素是通胀，多年来这一直不是一个因素, 通货紧缩的恐惧取代了它. 现在，随着经济活动预期的增长和工资上涨的压力, 由于我们当地的失业率徘徊在3.9%的区间，如果我们看到未来两年通胀加速，也不要感到惊讶. 这可能有利于商业地产等硬资产. 底线, 我们将从乐观情绪和商业活动的增长中受益，面对我们的是一股温和的微风，而不是逆风.