Raub报告2015年8月

商业地产投资有多安全?  是我们建造过度了，还是现在是最佳时机?

 

现在新建筑的费用非常高, 随着土地价格, construction materials and labor costs have risen substantially; and they are very unlikely to decline.   衡量一栋建筑价值的基本标准之一是“更换它需要多少钱”?然后，你必须根据年龄、过时的特征和地点进行调整.   新建办公楼的当前成本, 例如, 每平方英尺建筑面积超过250美元.  特殊用途的室内装修，比如医疗办公大楼，会增加更多的成本.   旧的和不太理想的建筑可能会以一半的价格出售.  然而, 当旧的建筑几乎满了的时候, 说90%以上, 然后, 需要扩张的业务, 为了他们的生意搬到更好的地方, 或者需要开放额外的地点，没有新地点的选择, 所以他们必须建造.

 

对额外空间的需求是相对基本的原因.  For example; 1. 业务正在扩张，不能在他们目前的位置上占用更多的物理空间. 我的一个客户想把他的空间扩大一倍，也想在他所在的地方建立股权, so he is relocating to a newly constructed building he has developed himself; thus, 将他的空间扩大一倍，并创造更多的租户空间，这将有助于支付建筑费用，并随着时间的推移增加他的财富.  2. 目前的位置已经不再适合他们的客户或员工，因此需要找到一个更合适的位置.  IRC在2008年就遇到了这个问题, 当我们从410环路的办公大楼搬出来的时候，我们在那里住了35年, 到我们现在的位置, 哪个对我们的员工和客户来说更方便，让我们能够升级设备.   3. 该公司需要开设更多的分店，为城市的新地区服务.  开到1604环外的库莱布拉路.  这一地区只是在遥远西部扩张的早期阶段，将增加60个,给圣安东尼奥建了000个新房子, 这意味着有很多新客户.

 

当旧的空间被填满时，就需要新的建筑.   更昂贵的新建筑，意味着更高的租金支付更高的成本.  然后，这也增加了老建筑的租金，因为空间变得越来越有价值.  在一个经济健康的城市里, 每年增加1 - 3%的商业空间库存是正常的.  然而, 当建筑减速或停止时，可能会产生追赶效应, 就像2008年到2012年那样, 这是, 我们必须建立一个高于平均水平的数额, 一旦投资者和企业重拾信心.

 

Mark Dotzour是德克萨斯A房地产中心首席经济学家&M, 说, “尽管目前的价格已经非常接近——如果不是高于——上一个周期的峰值, 华润创业远非泡沫领域. 相反，目前的基本面和现有现金流为平均估值提供了良好的支撑.“所以，现在，我认为新建筑是我们不断增长的经济健康发展的标志.