2014年4月的Raub报告

几十年来，美国一直在努力.S. 经济依赖于消费者的消费，并由消费来衡量.  消费者支出受到经济分析师的密切关注，以了解经济状况的波动和指标.  在过去的几年里, 它已经下降，因为大衰退和我们偿还债务和减少商品消费的愿望.

然而, 在过去的十年里，由于许多新的力量，零售业本身的面貌发生了巨大的变化.   全美房地产经纪人协会的《365bet》杂志称，网络销售可能会从目前的6.现在销售额的5%到未来5到6年的15%以上.  我们已经看到了Borders Books、Circuit City和Barnes的消亡 & 来宝(Noble)和百思买(Best Buy)勉强维持了下来.

位于Schertz的100万平方英尺的亚马逊配送中心将如何影响未来圣安东尼奥的零售商?  对当地零售商来说，几乎任何商品的当日送达都是真正的游戏规则改变者. 这甚至可能在某些时候包括食品杂货，这将对HEB产生巨大的影响, 沃尔玛和塔吉特百货.

想想每条主要街道上的小型零售中心.  在过去，当地商人出售的货物，你带回家或工作和使用.  现在，标准的租户不出售商品，因为这些商品可以在网上或大型商店以更便宜的价格买到.  当地的企业从事的是服务行业，提供一些必须去参观才能消费的东西:美发沙龙, 健身中心, 指甲沙龙, 脊椎指压治疗者, 医生, 牙医, C.P.A.、针灸、按揭、理财、保险等.  No longer are these centers purely retail; they retail services centers.

同样，发展中国家也受到了很大的影响.  在大萧条(2008年)之前，全国性的零售商依靠“首选开发商”来寻找新地点, 通过每个城市政府在建筑法规中设置的进入壁垒, 然后建造这些商店，拥有它们，或者卖给投资者.  这种方法允许零售商在几年的时间内开设数十或数百家门店，以获得超过竞争对手的市场份额，并建立可靠的业务量，以满足投资者, 华尔街，供应商和全国广告宣传活动.  现在, 零售商在利润率方面承受着如此大的压力, 发展社区不能以零售商所要求的低利润来生产新店, 这将导致新店增长放缓，开发商的业务减少.

 这些趋势也影响了那些依靠当地零售商的租金来支撑房产的投资者.  它影响现金流的数量和质量，然后, 用于转售的财产的资本化价值, 太.  然而, 这座城市在继续发展, 正在开发的新零售项目很少，租金也在上涨. 要注意的变化.