fbpx 跳转到主要内容

预期通货膨胀

2021年12月7日

为了进行讨论,我回顾了2009年2月和3月的《365bet苹果客户端》,当时股市暴跌结束,通胀是一个大话题, 太.

2021年通货膨胀率

在过去的6个月里,通货膨胀已经成为我国国民经济的一个重要问题,10月份的读数令人震惊.2%年化, 而在过去10年里,我们的年增长率仅为2%, 自所谓的大衰退以来. 这是30年来的最快速度.

健康经济中的通货膨胀

人们普遍认为2%的通货膨胀是健康的标志, 这一直是美联储(FED)的目标. 但冠状病毒危机打乱了一切. 这种通胀是否会像我们希望的大流行和供应链中断那样是“暂时的”? 或者通货膨胀会持续更长时间, 就像70年代一样,1974年它飙升到超过11%, 1979年和1980年? 今年工资全面增长, 因为劳动力短缺, 然而, 这被更高的通货膨胀抵消了. 而且,总有一种新的Covid变体需要担心.

什么是通货膨胀?

膨胀可以被描述为,

1)货币实际价值的下降或稀释.
2)购买力的丧失.
3)你的金钱购买力的稀释.

也就是说,你的美元购买的商品和服务比以前少了. 通货膨胀实际上是在制造过多的货币,而这就降低了现有货币供应的购买力. 物价上涨实际上是通货膨胀的结果,你的美元只能买到更少的东西.

通货膨胀是好事还是坏事?

经济学家一致认为,少量的通货膨胀对经济是有益的. 我们的人口增长了1.每年7%, 所以我们每年需要创造大约200万个新工作岗位,我们需要以这个速度增长我们的GDP, 太. 美联储的主要任务是“充分”就业和控制通胀,他们通过利率控制货币供应来实现这一目标. 现在,我们的实际利率为负,因为通胀远高于利率. 这实际上是对每个人征税, 对低收入者的打击最大,他们无法通过拥有随着通货膨胀而膨胀的投资来对冲通货膨胀.

源的通货膨胀

通货膨胀的根源是国会注入的巨额货币刺激,以及随后美联储通过购买国债干预市场, 按揭及公司债券. 2008年,美联储的账面上只有不到1万亿美元. 在新冠肺炎之前,它是这样的 升级了400%,达到4万亿美元,现在达到8美元.6万亿年.  然而, 美联储开始缩减每月1200亿美元的债券和抵押贷款购买计划,该计划将于6月结束, 因此,它们的资产负债表将停止增长. 假设随着这些投资的成熟和回报,它将会收缩,而且不会被取代.

利率

有一件事是肯定的——利率正在上升,而且在未来两年还将上升几个百分点. 这是因为经济正在复苏,预计贷款需求将上升. 如果通胀持续, 因为大多数期望, 美联储将试图通过提高联邦基金利率来限制过度的通货膨胀. 随着贷款变得更加昂贵,这抑制了对贷款的需求,但也有可能使美国经济陷入低谷.S. 就像美联储反复做的那样. 更高的联邦利率还会与股票和房地产市场争夺新的投资. 现在,没有人会因为C几乎没有收入而感到高兴.D.s. 如果利率上升, 然后,3%到4%的收益率又变得有吸引力了, 相对于波动的股票市场. 特别是当我们陷入熊市和衰退的时候. 钱喜欢去能安全成长的地方.

通货膨胀对商业地产的影响是什么?

CRE起到了价值储存的作用,因此当货币供应膨胀时, 那么你的房产价值就会上升, 太. 这一部分来自土地和建筑的内在价值,一部分来自收入流.

商业租赁的期限各不相同,因此应对通胀的能力也各不相同. 最短期的租赁是在公寓和自备仓库,通常锁定6至12个月的租金,然后更新,业主有可能提高租金. 另一方面, 办公室, 工业和零售租赁期一般为3至5年, 一些大公司对大型空间的租赁可能长达10年,并有续签选项. 这些租约通常包括固定的租金增长, 考虑到通货膨胀,通常每年固定在2%到3%. 过去10年,当平均年通胀率通常低于2%时,这种做法一直奏效,但现在,通胀有可能持续上升, 这些“房东”最终可能会成为推动通胀的幕后推手,而不是控制或战胜通胀.

在通胀高度不确定的时期, 像1970年的, 租金上涨是消费者物价指数的关键因素. 在过去的几年里, 然而, CPI has not been used as an index to increase rents; just a fixed annual increase of, 说2%, 为了跟上预期的通货膨胀率. 现在,我预计CPI的调整将重新引入租赁谈判. 底线——房东希望能够尽快提高租金, 或者比通货膨胀率更快. 房东想要在CPI上升的情况下短期租赁,租户想要固定利率的长期租赁.

通货膨胀如何影响你的抵押贷款?

你的抵押贷款的价值正在由你每月的本金偿还. 但通胀对你有利,因为随着美元贬值,你的抵押贷款实际价值也在下降. 你是在用不断膨胀的美元来还债. 房产价值有望随着通货膨胀的速度更快地上升. 所以你的股票, 哪一部分房产的价值在以通货膨胀率上升而你的抵押贷款的实际价值却在下降, 放大你投资价值的增长.

利率接近历史低点, 现在绝对是时候投入长期低息贷款,使你的投资价值最大化,并锁定你最大的成本, 利息费用, 在未来几十年里.

商业地产能在通胀时期表现良好,因为,

1)属性, 就像黄金, 是一种价值储存(我不打算讨论需要更多时间来整理其波动性的加密货币).

可以提高租金以跟上通货膨胀的步伐.

3)你的贷款实际价值下降.

最好现在就预料到通货膨胀.